Un viaggio immobiliare alla scoperta di rustici e casolari nelle campagne italiane che custodiscono preziosi vigneti che rendono l’Italia famosa in tutto mondo. E’ quello fatto dall’Ufficio studi di Tecnocasa. Si parte dalla zona della Franciacorta  (Brescia), rinomata per la presenza di vigneti anche se negli ultimi anni, complice la crisi immobiliare, molte cantine più piccole hanno ceduto i loro vigneti alle cantine più grandi oppure si sono consorziate.

Il costo di un terreno già dotato di vitigni doc di Franciacorta oscilla intorno a 250 mila euro ad ettaro. Il terreno senza vitigni, sempre in Franciacorta, costa intorno a 100-150 mila euro all’ettaro.

Nella zona di Gussago e Cellatica, la parte della Franciacorta più vicina a Brescia, gli acquisti di rustici e cascine vede protagonisti  due tipi di acquirenti:gli imprenditori e le famiglie.

I primi sono alla ricerca di tipologie di dimensioni molto ampie per costituire agriturismi, piccole cantine vinicole. In questo caso, si ricercano soluzioni di 1.000-2.000 mq a cui sia annesso un terreno di dimensioni molto grandi  (10-12 mila mq). Le famiglie, invece, cercano soluzioni più piccole, spesso porzioni di case indipendenti  (di circa 200 mq) con 1.000 mq di terreno.

Le quotazioni per una soluzione da ristrutturare oscillano da 500 a 1.000 euro al mq anche se, in questomomento, la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti non supera 500-600 euro al mq. Infatti, i lavori di ristrutturazione sono piuttosto elevati perché spesso la presenza di vincoli paesaggistici impone la ristrutturazione conservativa che può arrivare anche a 1.500 euro al mq. Sulle abitazioni ristrutturate non si è disposti a spendere più di 2.000-2.500 euro al mq.

A Pescantina  (Verona), comune alle pendici della zona della Valpolicella, l’offerta di terreni da destinare a vigneti è meno cospicua rispetto alla zona della Valpolicella stessa, dove ci sono coltivazioni con denominazione doc. Un terreno agricolo di circa 3.000 mq da destinare a vigneto Doc arriva può costare anche 100-130 mila euro contro una media di 30-40 mila euro che si pagano per un terreno della stessa dimensione ma senza la denominazione Doc. Questi terreni, qualora immessi sul mercato, sono acquistati prevalentemente da aziende vinicole.

La domanda di cascine o rustici con terreno annesso è in diminuzione negli ultimi anni a causa del prezzo troppo elevato che ancora hanno.

A titolo di esempio, un rustico o cascina di 300-400 mq con annesso un terreno di 10 mila mq  (non necessariamente un vigneto) può toccare, se in ottime condizioni, anche il milione di euro.

Se è completamente da ristrutturare i valori oscillanoda 300 a 800 euro al mq. Ad acquistare queste soluzioni erano prevalentemente persone che la destinavano alla prima casa, alcuni stranieri come seconda casa e chi voleva avviare un’attività di B&B.

Attualmente sono acquistati da persone che amano la campagna.

Nell’Oltrepò Pavese, a Broni e sulle colline circostanti, la domanda di casa di campagna vede protagonisti acquirenti provenienti dal milanese  (soprattutto dalla provincia Sud) che ricercano la seconda casa. Non mancano, tuttavia, persone di Pavia e dei paesi limitrofi che cercano l’abitazione principale. Contrariamente agli anni passati, la domanda di rustici e casolari per farne B&B o aziende agricole è diminuita di molto, infatti, chi aveva acquistato in passato le sta rimettendo sul mercato. Chi si orientasse su un casolare da ristrutturare deve mettere in conto 30-45 mila euro, a cui si aggiungono circa 100 mila euro per la ristrutturazione, mentre chicerca una tipologia già abitabile, ma comunque da ammodernare anche solo in parte, deve considerare 90-95 mila euro.

Tra le caratteristiche desiderate ci sono la vista panoramica (pertanto si prediligono le zone più collinari) e l’indipendenza, infatti, il rustico deve essere libero sui quattro lati e sufficientemente distante da altre abitazioni. Da qualche semestre a questa parte, si ricercano terreni più piccoli  (500-600 mq invece di almeno 1.000 mq), il più possibile pianeggianti. Si preferiscono tipologie di 2-3 camere da letto, anche disposte su due livelli; chi ricerca come prima casa si orienta su una metratura di 100-130 mq, chi lo acquista come seconda casa di 80-100 mq.

Si cerca tendenzialmente di operare ristrutturazioni di tipo conservativo, mantenendo gli elementi originari e caratteristici, tra cui travi a vista, serramenti in legno e sassi a vista. Per la prima casa, però, si tende a inserire elementi moderni, come pavimenti in ceramica.

21 settembre 2014 

di Dario de Marchi